Compra y venta de casas

Volteo: remodelación para reventa


Con un exceso de propiedades en dificultades en el mercado ahora, la gente está ansiosa por hacer tratos. Pero hay poco espacio para el error. Tienes que ser inteligente sobre las casas que compras y las reparaciones que haces. También debe estar preparado para mantener su propiedad a largo plazo, o podría terminar con una casa que no puede vender y un pago de hipoteca que no puede pagar. Pero si vas a intentar derribar casas, aquí hay algunas cosas que debes saber.

Encontrar la casa correcta
Los inversores inmobiliarios viven y mueren por los números. Tienes que enamorarte del trato, no de la casa. Y las grandes ofertas no te van a sorprender. Los inversores experimentados pasan tiempo todos los días buscando propiedades en dificultades y tienen una red de personas que buscan ofertas para ellos.

Algunos inversores hacen un punto de tomar una ruta diferente a casa desde el trabajo para buscar posibles ofertas. Otros, como Sid Davis, un inversor inmobiliario y autor de Renovaciones en el hogar que venden: formas rápidas y fáciles de obtener el precio más alto posible, recomendamos elegir un vecindario en particular y conducir por él regularmente. "Busque la mejor oferta en el mejor vecindario", dice Davis. “Incluso en las mejores áreas, siempre hay personas que necesitan vender rápidamente. Elija el área objetivo que desee y haga volantes que digan: "Puedo cerrar en una semana" o "Efectivo por adelantado". Hay mucha gente en problemas. "

Busquen una casa que tenga un precio muy por debajo del valor de mercado, dicen los expertos. Esa es la única forma de ganar dinero en el mercado actual.

Encontrar financiamiento
Incluso cuando la suscripción de hipotecas era flexible, los banqueros eran más duros con los inversores que con los ocupantes propietarios, ya que exigían más dinero y cobraban tasas de interés y tarifas más altas. Hoy en día, los prestamistas son más estrictos que nunca cuando se trata de prestar dinero para inversiones inmobiliarias.

Para los rehabilitadores que poseen una casa, puede ser más fácil obtener una línea de crédito sobre el valor neto de la vivienda y usar ese dinero para el pago inicial requerido. Pero entienda lo que está haciendo: está poniendo en riesgo su propia casa si no puede vender la propiedad y se atrasa en los pagos.

Pensando a largo plazo
Muchos inversores profesionales de bienes raíces ven la inversión como un enfoque miope para el negocio. Prácticamente la única ventaja, dice Jones-Cox, es una ganancia rápida, pero los impuestos sobre las ganancias de capital se comen una gran parte de eso, y las condiciones actuales del mercado no conducen a una venta rápida. Además, los proyectos de rehabilitación son conocidos por tomar más tiempo y costar más dinero de lo previsto. Es mucho mejor mantener la casa y disfrutar de los beneficios a largo plazo.

Davis, que volcó siete casas en un año, está de acuerdo y dice: "Gané entre $ 10,000 y $ 12,000 por casa y pensé que era algo muy bueno". Fue lo más tonto que hice. Si los hubiera mantenido como alquileres, ahora tendría $ 1.5 millones en capital ".

Quizás la forma más inteligente de enfocar la inversión en este momento, especialmente para el nuevo inversor, es comprar una casa como propietario, vivir en ella durante dos o tres años mientras la arregla y luego venderla para obtener ganancias. Obtendrá una mejor tasa de interés sobre el financiamiento, eliminará los pagos iniciales más grandes que se requieren de los inversores y el fuerte impuesto sobre las ganancias de capital que las aletas pagan por las casas que compran y venden rápidamente, y le da tiempo a la casa para que lo aprecie. "Esa es una estrategia bastante espectacular para ganar $ 50,000 o $ 100,000 y no pagar impuestos", dice Vena Jones-Cox, un inversionista inmobiliario con sede en Cincinnati y ex presidente de la Asociación Nacional de Inversionistas Inmobiliarios.

Hacer las renovaciones correctas
Una vez que encuentre la casa, debe hacer un presupuesto de renovación y reparación. El primer paso es establecer un precio de venta aproximado. Esto se logra mediante un análisis comparativo del mercado de casas similares a las que vende en ubicación, edad, superficie cuadrada, recuento de dormitorios y baños, edad y características. Mire los precios de las casas que se están vendiendo, así como las que han estado sentadas durante meses, recomienda Dean Graziosi, un inversionista de bienes raíces con sede en Tempe, AZ y autor de El millonario inmobiliario. Eso le dará una buena idea de qué incluir en su rehabilitación.

Luego deduzca cuánto pagó por la casa, sus otros gastos (como la comisión de un agente de bienes raíces) y las ganancias que le gustaría obtener. "Eso le dirá cuánto puede gastar", dice. Las reglas de reparación para las rehabilitaciones son bastante similares a las recomendadas para los compradores de viviendas que preparan su propia casa para vender: las primeras impresiones son críticas, por lo tanto, preste mucha atención al patio delantero, el exterior de la casa y la entrada; cocinas y baños principales venden la casa; no imponga su estilo de decoración a los compradores; y mantenga los colores en una paleta neutral para que los compradores puedan personalizarlos.

El mayor error que Jones-Cox ve que los inversores cometen en sus rehabilitaciones es gastar dinero en actualizaciones que no agregan valor y no son apropiadas para el vecindario. "Entran en estas propiedades, se enamoran de ellas y piensan que sería genial poner una bañera de hidromasaje en el baño de una casa de $ 125,000", dice ella. "No son razonables sobre lo que se debe hacer, van por la borda y nunca recuperan su inversión".

Diane Saatchi, vicepresidenta senior del Grupo Corcoran con sede en East Hampton, Nueva York, ve lo mismo en las rehabilitaciones multimillonarias. "A veces las personas gastan de más en formas que no son tan importantes", dice Saatchi. “Alguien colocará un generador costoso y no tendrá suficiente espacio en el armario o espacio de almacenamiento para el tamaño de la casa. O harán algo que no se adapte a un vecindario. Si es un vecindario donde todas las casas tienen garajes y usted convierte el garaje en una sala de ejercicios, eso es estúpido ”.

Si piensa como un inversionista inmobiliario exitoso y considera cambiar o rehabilitar como una inversión a largo plazo, es más probable que tenga éxito.

Hay docenas de formas de estropear un trabajo de remodelación realizado para reventa. En la parte superior de la lista están:

  • No haciendo tu tarea. Hay tantas casas en el mercado a la venta hoy, que la competencia por los compradores es feroz. Echa un vistazo a la competencia antes de comenzar a derribar paredes. La forma más fácil de hacerlo es visitar casas abiertas en el mismo rango de precios.
  • Ir por la borda. Desea que su casa se destaque pero no como un dolor de pulgar. Haga que la suya sea un poco mejor que la competencia, pero mantenga la coherencia con el vecindario.
  • Ignorando el patio. Algunos rehabilitadores pasan todo su tiempo en el interior y se olvidan del exterior. El césped debe estar en la mejor forma posible.
  • Esquinas de corte. Hay una gran diferencia entre hacer las cosas de la manera más económica posible y hacer la vista gorda ante los principales problemas para ahorrar dinero. No solo limpie y pinte cuando algo deba repararse o reemplazarse.
  • Contratación de contratistas sin licencia. Los problemas con la integridad estructural de la casa o sus sistemas principales (calefacción y refrigeración, fontanería y electricidad) deben ser reparados por profesionales autorizados y asegurados.
  • Tratando de hacerlo todo usted mismo. Si no ha realizado algunos de los trabajos más difíciles de mejoras para el hogar que ha alineado para su hogar, como trabajos eléctricos o de plomería, ahora probablemente no sea el momento de intentarlo. Te sentirás frustrado y quizás incluso herido. Contrata a un profesional y asegúrate de asignar ese costo en tu presupuesto de reparación.
  • Subestimar el marco temporal. Probablemente debería rellenar el tiempo asignado para completar el trabajo, especialmente si no puede pagar uno o dos meses adicionales en la hipoteca. Si tiene dos hipotecas, es fundamental establecer un cronograma realista.