Compra y venta de casas

4 cosas que debe saber antes de comprar una casa histórica


Quizás ha estado buscando durante varios meses o incluso años, y ahora ha encontrado el hogar perfecto. Su sueño viene con un pergamino elaboradamente detallado, un poste de newel tallado a mano o majestuosas columnas blancas. También figura como un recurso que contribuye a un distrito histórico en el Registro Nacional de Lugares Históricos. Qué significa eso? ¿Qué cosas debes considerar antes de determinar que esta casa es para ti?

Una lista en el Registro Nacional es un servicio particular y exclusivo que atrae a un grupo específico de compradores de vivienda, sugiere Tom Zannelli, un agente de ventas senior de Paragon Real Estate en San Francisco, aunque su encanto también puede conquistar compradores inesperados. Ser propietario de un distrito histórico le ofrece la oportunidad única de interpretar y compartir la historia de su hogar, como administrador de un contribuyente reconocido del pasado de nuestra nación.

Thom y Lynn Wood, arquitectos y directores de Time Line Architecture, eligieron conscientemente vivir en su vecindario de viviendas militares reconstruidas en Fort Ethan Allen en Essex, VT. Tanto los alrededores como la casa alentaron la reutilización residencial, mientras que el espacio ofreció un diseño, artesanía y materiales poco comunes. "Fue una oportunidad de ser parte de algo más grande y único", dijo Lynn.

Una cita del Registro Nacional confirma la importancia histórica de una casa, pero el valor real puede realizarse en la estabilidad y solidez del valor de la propiedad. Un estudio de 2000 de las ventas de viviendas en Carolina del Sur mostró que las viviendas en los distritos históricos de Columbia se vendían un 26 por ciento más rápido que el mercado general; mientras que los propietarios históricos de Beauport vieron un precio de venta 21% mayor. En Rome, GA, las propiedades en vecindarios históricos designados aumentaron en valor un 10 por ciento más que propiedades similares sin designación histórica entre 1980 y 1996. Los estudios en Texas, Nueva York y Pennsylvania corroboran el efecto positivo que tiene una designación de distrito histórico en los valores de las propiedades, con aumenta en general entre 5 y 20 por ciento. La estabilidad del valor de la propiedad parece extenderse también a la tenencia del propietario: se informa que la rotación de propietarios es menor en los distritos históricos que en los vecindarios que carecen de esa distinción.

La inclusión en el Registro Nacional es un reconocimiento de la importancia de una propiedad para su comunidad, estado o nación. Algunos compradores de vivienda pueden estar ansiosos por esta designación del Servicio de Parques Nacionales, por temor a la violación de sus derechos de propiedad. Pero en gran medida, estas preocupaciones son infundadas, siempre que el trabajo no reciba dinero federal y no requiera una licencia o permiso federal. Los propietarios no tienen la obligación de restaurar su propiedad o abrir sus puertas al público.

Sin embargo, muchos municipios han designado distritos de control de diseño en áreas que han sido identificadas como de particular importancia histórica, arquitectónica, paisajística, cultural o visual. Los edificios en estas áreas pueden estar sujetos a revisión por cualquier alteración, adición o demolición propuesta. Estas ordenanzas de preservación Ayude a los propietarios a proteger su inversión preservando el carácter histórico de sus vecindarios. Se aconseja a un posible comprador de una propiedad dentro de un distrito histórico establecido que visite la oficina local de planificación y zonificación para determinar qué pautas pueden aplicarse a ellos.

La revisión de cualquier proyecto puede abarcar desde una evaluación superficial realizada por un administrador de zonificación hasta una comisión secundaria que asesora específicamente sobre cuestiones de sensibilidad histórica y compatibilidad arquitectónica. Para ciertos tipos de trabajo, los propietarios pueden necesitar obtener un permiso llamado Certificado de adecuación (COA) o Permiso para trabajo menor de su oficina de planificación o junta de revisión histórica. Las comunidades que confían en el turismo patrimonial con frecuencia tienen procedimientos de revisión más estrictos: la Sabana Histórica requiere revisión por alteraciones tan menores como toldos cambiantes. En el distrito Row House de la ciudad de Nueva York, es necesario un COA antes de cambiar las persianas exteriores. La revisión solo se aplica al exterior de cualquier estructura en un distrito histórico y no afecta ningún cambio interior.

Algunas comisiones históricas del distrito pueden requerir el reemplazo de materiales dañados en especie, es decir, con materiales o características de diseño originales del edificio. Si bien la alteración de una casa histórica puede requerir materiales o artesanía específicos o costosos, se equilibrará con la probabilidad de que la inversión se mantenga. Además, es menos probable que la propiedad protegida de su vecino se altere de una manera que pueda reducir el valor de su propiedad.

En algunos casos, los edificios que figuran como recursos contribuyentes en el Registro Nacional pueden ser elegibles para recibir ayuda financiera limitada a través de subvenciones, préstamos o incentivos fiscales. Georgia ha proporcionado una congelación de ocho años en las evaluaciones de impuestos a la propiedad en propiedades históricas designadas. El gobierno federal actualmente limita las oportunidades de crédito fiscal a las estructuras que generan ingresos (en lugar de ser estrictamente residenciales). Las organizaciones de preservación son otro recurso para asistencia financiera modesta.

Las servidumbres de preservación pueden organizarse a través de gobiernos locales u organizaciones privadas como Historic New England (anteriormente la Sociedad para la Preservación de las Antigüedades de Nueva Inglaterra). Estos arreglos pueden disminuir la carga del impuesto a la propiedad al tiempo que proporcionan la preservación, protección y mantenimiento de su propiedad histórica. Los programas difieren de un estado a otro, así que consulte con su Oficina Estatal de Preservación Histórica (SHPO), agencia de planificación local o sociedad histórica comunitaria.

El gobierno federal ha incluido miles de distritos históricos en el Registro Nacional, que van desde las casas históricas de Newport hasta las modestas viviendas de fábricas de Nueva Inglaterra. Para obtener más información, comuníquese con el Registro Nacional de Lugares Históricos o la Oficina de Preservación Histórica de su estado local.